Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Изд. 1995 г. Республиканское управление технической инвентаризации

УКАЗАНИЯ, ИМЕЮЩИЕ ОБЩЕЕ МЕТОДИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

  В ходе переоценки могут возникнуть вопросы, имеющие общее практическое значение для определения восстановительной стоимости всех групп зданий и сооружений.

1. Здания и сооружение подлежат переоценке независимо от их состояния в том числе, признанные аварийными.

2.                При переоценке зданий можно пользоваться таблицами сборников других отраслей народного хозяйства.

3.                При оценке жилых зданий по сборнику № 26 следует применять все поправки к таким же таблицам сборника № 28.

4.                Если здание построено при долевом участии нескольких совладельцев, то переоценка должна производиться с учетом следующих особенностей:

а) здание построено несколькими организациями и имеет различное назначение - переоценка производится раздельно по соответствующим сборникам, а восстановительная стоимость распределяется по занимаемым частям;

б) здание построено несколькими организациями, но назначение его одинаковое  - переоценка производится по всему объему, а восстановительная стоимость распределяется между совладельцами пропорционально занимаемой общей полезной площади.

1. Если стоимость части здания, начатой строительством до 1969 года будет отражена в ценах 1955 года, а другая будет в ценах 1969 года, то такое здание при сдаче в эксплуатацию будет иметь смешанную оценку. По инструкции ЦСУ СССР стоимость таких здании необходимо пересчитывать в ценах 69 года.

2.                Отдельно стоящие бойлерные и теплоузлы переоценивать по таблице 152 сборника N28 без корректировки.

3.                Здания церквей, используемые не по назначению, оцениваются по фактическому использованию путем подбора соответствующего аналога в сборниках.

4.                Жилые пристройки, возведенные квартиросъемщиками на собственные средства должны переоцениваться на общих основаниях.

5.                Крыльца входы, как в подвал, так и в само здание, в объем здании не включаются.  (Общая часть к сборникам, п. 20а).

6.                При переоценке жилых здании необходимо повышающие и понижающие коэффициенты перемножить раздельно, руководствуясь п.20 "в", "д", "е" технической части сборника № 28.

7.                Таблицы 41 и 53 предназначены для переоценки кооперативных здании. При необходимости по этим же таблицам можно переоценивать здания, находящиеся в ведении государственных организаций и предприятий, а также в ведении местных Советов.

8.                Отдельно стоящие строения для вагонных и автомобильных весов переоцениваются по сборникам N 13, 21, 29, 33 и 36. Весы переоцениваются отдельно по ценникам № 17 и 36.

9.                Подъемники (лифты) переоцениваются в зависимости от их назначения:

а) грузовые подъемники (лифты), находящиеся в производственных зданиях, в стоимость зданий не включаются;

б) пассажирские лифты включены в восстановительную стоимость всех видов зданий, в которых они предусмотрены аналогом;

в) стоимость эскалаторов в укрупненные показатели восстановительной стоимости торговых зданий не включается (см. сборник N 33). Эскалаторы переоцениваются по ценнику N 113 и их стоимость прибавляется к стоимости зданий.

1. Зерновые эскалаторы относятся к группе основных фондов "Сооружения".

2.                Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов, а по уровню сметной стоимости для II климатического района. Москва и Московская область отнесены к первому территориальному поясу и II климатическому району.

3.                Восстановительная стоимость жилых зданий (с полнометражными квартирами) приведена с учетом средней полезной высоты комнат в 3,0 м.

  В том случае, когда полезная высота комнат будет иметь отклонения от принятой расчетной высоты 3 м, к ее табличной стоимости вводятся поправочные коэффициенты (см. табл. 2 технической части к жилым зданиям сборника N 28).

1. При одной и той же полезной высоте комнат, но различной жилой площади в квартирах, изменяется восстановительная стоимость 1 куб. м здания. За среднюю расчетную жилую площадь квартиры принята площадь в 31 - 35 кв. м. При отклонении средней площади квартиры по зданию от расчетной, показатели оценочной стоимости необходимо определять с применением поправочных коэффициентов (см. таблицу 3 технической части к жилым зданиям сборника № 28).

Примечание. Для жилых домов с малометражными квартирами поправочные коэффициенты на отклонение от средней полезной высоты в 3,0 и от средней площади квартиры в 31 - 35 кв. м не применяются.

2. При отсутствии у переоцениваемого здания специальных помещений кухонь во всех квартирах применять К - 0,85.

  В том случае, если в доме лишь часть квартир не имеет специальных кухонь, коэффициент необходимо увеличивать пропорционально удельному весу квартир, имеющих кухни.

3. При наличии в зданиях с полнометражными квартирами совмещенных санузлов применять К - 0,98.

  Если часть квартир имеет раздельные санузлы, то коэффициент 0,98 должен быть увеличен в соответствии с удельным весом таких квартир.

Примечание. Наличие совмещенных санузлов в однокомнатных квартирах домов с малометражными квартирами не корректируется.

4. В тех случаях, когда специфичное для данной отрасли производство размещено в здании построенном по проектам для других отраслей, или в приспособленном здании другого назначении, восстановительную стоимость для таких зданий следует применять по сборникам других отраслей, для которых здание было построено

5.                Если в сборниках отсутствуют укрупненные показатели стоимости 1 куб. м строительного объема переоцениваемого здания и невозможно подобрать соответствующий аналогичный тип здания, а имеются сметы, составленные в ценах 1955 г, то это здание может быть переоценено путем применения поправочных коэффициентов, разработанных министерствами и ведомствами для пересчета сметной стоимости по ценам на 1 января 1969 г, в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 7.07.1970 г N 77.

6.                Здания, построенные в период с 1969 г по 1971 г в ценах 1969 г не переоцениваются.

7.                Здания и сооружения, подвергавшиеся реконструкции (в связи с чем изменилась их техническая характеристика или назначение), записываются в ведомости и переоцениваются в соответствии с их новым назначением или новой характеристикой. В тех случаях, когда работы по реконструкции до  1 января 1972 г. не будут закончены, такие здания и сооружения записываются в ведомости и переоцениваются в соответствии с их старой технической характеристикой и наименованием.